El Parlamento de Canarias aprobó el pasado miércoles, 12 de noviembre, la nueva Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, dos años después de su anuncio. Es la primera normativa autonómica que regula el uso de la vivienda vacacional en el Archipiélago.
Las claves:
La normativa actualiza y sustituye al Decreto 113/2015, que llevaba una década en vigor y «carecía de normas claras para propietarios, administraciones, ayuntamientos, cabildos y el propio Gobierno de Canarias», según ha afirmado Jéssica de León, consejera de Turismo y Empleo del Gobierno autonómico
Se aprobó con los votos a favor de los partidos que sustentan al Gobierno: Coalición Canaria, Partido Popular, ASG y AHI, y el rechazo de la oposición, PSOE, Nueva Canarias y Vox. El fin es marcar límites al alquiler vacacional, introducir moratorias y crear un mapa de competencias entre Cabildos y ayuntamientos.
Organizaciones como Ashotel, la patronal hotelera, celebra la norma frente a un modelo que, dicen, «ha interferido en el acceso a la vivienda y ha permitido fugas de rentas hacia modelos especulativos»
Por el contrario, la Asociación Canaria del Alquiler Vacacional (Ascav) y colectivos de pequeños propietarios alertan de que la ley puede expulsar del turismo a miles de familias que utilizan el alquiler vacacional como complemento de renta.
¿Cuáles son los objetivos de la nueva ley?
La norma establece que, como regla general, el 90% del parque de viviendas deberá destinarse a uso residencial y solo el 10% podrá ser turístico en cada municipio. Esto quiere decir que, solo alrededor de un millón de inmuebles podrán dedicarse a la actividad turística, siempre y cuando los ayuntamientos regulen el sector y se cumplan unos requisitos mínimos
Además, este porcentaje puede elevarse al 20% en las llamadas Islas Verdes (La Palma, La Gomera y El Hierro) y en los municipios que el Gobierno declare de ‘reto demográfico’. El objetivo es garantizar el derecho a la vivienda para los residentes canarios.
No se podrán autorizar nuevas viviendas vacacionales
Sumado a esto, no se podrán autorizar nuevas viviendas vacacionales durante cinco años. Las obras de nueva construcción no podrán destinarse a uso turístico hasta pasados diez años desde su entrega —con excepciones insulares— y las licencias que se concedan tendrán plazos de vigencia que la ley regula con carácter transitorio.
En la práctica, el objetivo es garantizar el destino residencial de la vivienda, ya que, del otro modo, se «expulsa a los residentes y se erosiona el pequeño comercio», cuenta Miguel Ángel Rodríguez, director General de Ordenación, Formación y Promoción Turística.
Entre las prohibiciones más destacadas, la ley excluye expresamente a las Viviendas de Protección Oficial (VPO) del uso turístico y veta la puesta en marcha de los llamados ‘pseudohoteles’, es decir, edificios enteros gestionados por grandes tenedores donde todas las viviendas se ofrecen como alojamiento vacacional.
Para detectar fraudes, la norma prevé mecanismos de coordinación con el Registro de la Propiedad y el Colegio de Registradores, y obliga al registro y numeración de las viviendas turísticas en las plataformas de alquiler.
Características de la ley de vivienda vacacional
Se prohíbe también otorgar licencias si la comunidad de vecinos las desaprueba. Si el inmueble está en una zona designada como mercado residencial tensionado, se deberá establecer que el inmueble tenga, al menos, diez años para ser destinado a alquiler turístico.
También, habilita a los que tienen el rol de dueños y explotadores de apartamentos turísticos. Ellos podrán elegir el ‘uso turístico consolidado de la vivienda’, un permiso que les permite arrendar su casa de forma indefinida para fines turísticos, sin restricciones temporales. Los interesados tendrán esa opción disponible durante un máximo de cinco años. Y deben demostrar, a través de liquidaciones y declaraciones de actividad, que la vivienda ha sido utilizada para turismo en el año anterior a la implementación de la ley.
La declaración responsable es el método que sigue vigente para pedir una licencia. Se presenta y, después, la Administración examina si se satisfacen todos los requerimientos técnicos. Entre ellos se incluyen: una superficie mínima de 35 metros cuadrados en el hogar (se permite de 25 metros cuadrados si se compensa con instalaciones como plaza de estacionamiento o piscina), un mínimo de eficiencia energética y contar con un sistema para producir agua caliente sanitaria a través de placas solares «si es factible tanto técnica como normativamente».
En ese caso, el cabildo insular comunica al ayuntamiento el cambio de uso y añade un número de registro obligatorio en todos los anuncios o publicaciones en sitios como Booking o Airbnb. Si se demuestra que hay falsedad o falta de información fundamental, el piso no podrá ser utilizado con fines turísticos durante tres años. En el anteproyecto, la duración era de diez años.
Transición larga y aplicación lenta
No obstante, la letra de la ley y su efecto real no coinciden en dos aspectos. En primer lugar, concede vigencias y plazos durante los cuales muchas viviendas turísticas en funcionamiento conservarán licencia por años.
A esto hay que añadir, que autoriza mecanismos de ‘uso turístico consolidado’ para pequeños propietarios que demuestren explotación continuada, lo que permite que parte del parque actual se mantenga operativo en el medio plazo.
En segundo lugar, la aplicación depende, en gran medida, de que cada Ayuntamiento elabore los instrumentos de planeamiento y los planes de inspección que la ley reclama. Esto hará que quienes busquen una vivienda no vean beneficios de inmediato.
La vivienda turística en Canarias
La regulación afecta, de forma directa, a la oferta residencial y a la dinámica de precios. De acuerdo con el INE, Canarias es la cuarta comunidad autónoma que más apartamentos turísticos tiene. En mayo, las Islas tenían 50.686 unidades, solo por debajo de Cataluña (56.851), Comunidad Valenciana (63.190) y Andalucía (96.176).
En los últimos seis meses, el volumen ha disminuido un 1%. Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife son parte, junto a Málaga, Alicante y Baleares, de las cinco provincias que más viviendas se destinan para el turismo.
En datos del Gobierno autonómico, el 44,6% de las casas vacacionales en Canarias pertenece a individuos, mientras que el control de las restantes está en manos de entidades o propietarios foráneos (55%), quienes además poseen el 55% de las plazas.
Si eres dueño, ¿te impacta la nueva legislación de Canarias?
La ley distingue de manera nítida a los propietarios pequeños y a los nuevos inversores o grandes tenedores. Los dueños que ya cumplen con la normativa podrán continuar llevando a cabo su actividad normalmente; en cambio, los inversores recientes se verán impactados por la moratoria de cinco años, que prohíbe cualquier nueva alta hasta que los municipios implementen su planificación para el alquiler vacacional.
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